買預售屋好?中古屋好?新成屋好?裕玲,出社會已步入第五個年頭,想安定的念頭愈來愈強烈。最近又看到物價頻頻上漲,心裡頭也感到一陣無力,更強烈有了購屋衝動!她眼明手快上了預售屋網站查詢上班地點附近的預售案,簡單做了功課,下午就請假直奔接待中心看屋。進了第一家接待中心,穿著套裝的接待人員慇勤的介紹著,好險事先出發前有在網路上看了「購屋必問的十六字箴言」,才不至於看到一疊厚厚的接待手冊就傻眼。二房一廳的格局確實很符合她對於家的想像,銷售人員告訴她,預計二年後就可以交屋,而且自備款的門檻不高,只要自己付一成其餘的都可以向銀行貸款,裕玲在看了帶點普普風樣品屋擺設後,幾乎就要下決定。不過當銷售人員帶她到工地現場察看時,看到才剛開始挖的地房地產基,裕玲心中突然猶豫了起來,姑且不論銷售人員畫的增值大餅,記得她曾在消基會網站也常看到預售屋建材不符的新聞、或耳聞入住才發現施工品質不良的購屋糾紛,就在她遲疑時,多拉A夢手機鈴聲突然響起!裕玲接起了電話,另一頭傳來了芊妤的聲音,「裕玲阿!小斐叫我們明天陪她一起去看房子……」電話一頭還沒有講完,裕玲便興奮的答應,直接約了隔日見面的定點。三人女人見面後,直接朝仲介公司方向走去,仲介人員簡單自我介紹後,開始帶她們看今日的第一間中古屋,在仲介人員詳細介紹坪數,公設比和車位後,對於一切都看的見的房間及親身感受窗外的微風吹拂,裕玲對未來住家的真實感頓時提昇許多,但她也開始猶豫,到底該買中古屋好?新成屋好?還是預售屋好?對於首購族來說系統傢俱,無論預售或中古屋就像在十字路口徬徨一樣,到底什麼樣的產品才最適合自己,因此對於這二者的優缺及特色就須詳細了解及比較,才能減低購屋套牢風險避免決策後失調。而預售屋的特質就像未來期貨一樣,接待中心販售「未來性的幸褔」。對購屋人而言,有著下列的優點:客戶變更性佳且設備新穎。消費者可以在下訂時事先整合設計師意見做規劃搭配,和現場銷售人員事前提出格局、配線等客戶變更需求,有更充裕的時間對未來的居家環境做詳細的規劃,也毋需煩惱管線老舊等設備問題。相較於中古屋而言,購買預售屋的財務規劃較為靈活;甚至某些首購的建案建商會打出「1090」的低門檻購屋方案,即是消費者只要配合特定的銀行即有機會談到僅需一成自備款的購屋資金,九成以甚至連裝潢費術後面膜用都可一起貸款,對購屋人而言,不但有較低的購屋門檻,更可在寬限期內將手頭上資金做更有效應用。若消費者在房屋完工時另有轉投資的考量,保值性佳且具有區段特色的成屋行情增值性會比當初購入的預售價更高,也是另一種套利性佳的投資規劃。而對預售屋而言交屋期長,不確定感就成為首購所須承擔的最大風險。仔細分析預售屋的屬性,消費者必須注意的風險問題:包括未來完工和現在消費者所聽聞資訊是否有差距;不論是坪數上的短少與餘溢、或是建材偷工減料等……,再來則是完工後的新居和消費者目前所感受到居住品質的落差程度,包括不可預知的鄰居水平、或是店面產品未來不可掌握的商家類型、甚至興建完成的建案週遭未來是否有更高樓層建築出現,建物座向是否會遮蔽陽光及方宜蘭民宿位是否會對住家產生壓迫感、或是巷弄是否會變成大路沖等……,都是購買預售屋的消費者心理所要承擔的差距壓力。購屋者事前不但要花較大心思核對及緊盯建案細節,也要做足功課打聽建商信譽和過去建案風評,對於建築專有名詞也有要基本的了解及認識。甚至小則停車場的高度與寬度、大到建材的結構等,把所有的不確定性及承諾白紙黑字逐字確認,並且定期追?建案進度及完工日期,及注意建商的經營及財務狀況、工地安全等,直到順利交屋時,購屋者的心中大石才能暫時放下。雖然預售屋的自備款項低,但是當建案尚未完工時,租屋族要同時承受現在的房租及房貸的雙重費用壓力,對於手頭不甚寬裕的首購族而言,得事先謹慎的評量自身的財務能力。中古屋的優點,則是和預售屋的缺點成互補房地產。中古屋可見度高;不但大環境中的鄰人、商家、格局、採光、座向明確,對於居家坪數計算及停車位規劃也有高可見度,對喜歡穩健的購屋者在心理上可以減少不確定感。精華地段上的中古屋反而成為精打細算的首購屋第一選擇。雖然尚未完工的預售屋可能有極大的增值空間,但是若座落甫規劃的新重劃區裡,可能週遭生活機能尚未成型,交通問題也是一大考量。若又是精華地段上的新建案,對於首購屋而言,不但購屋門檻高,也不一定能找到適合的建案,因此位於精華地段或是鄰近學區的中古屋,不但總價比預售和新成屋來的相對便宜划算,對於自備款較為充裕的購屋人也是較為理想的選擇。相較於預售所販賣的未來性,中古屋則著眼於現在,對消費者而言,檢核房屋細節的最大的差別不是須確認房屋買賣未來成屋時的模樣,而是針對「目前已有的東西做懷疑與驗證」。例如房子的產權調查及登記、以及大致了解屋主搬遷原因及住宅歷史,更要注意是否買到凶宅,除了要尋找合法有品牌的房屋仲介業者外,也須向隔壁鄰居打聽多一層保證。業界現在更有不動產經濟管理條例,仲介業者除了應向購屋人解說屋況外,消費者也要可以要求仲介提供各項資料,例如要求提供非海砂屋及幅射屋的保證,讓屋況更透明化。再來,中古屋若超過十年以上的屋齡,對於屋內的裂縫、供電、漏水等小細節更要注意,如果是已裝潢過後的中古屋要出售者,更須要求屋主附裝潢前後的照片做對照和比較,或是仔細的檢視其夾層、壁磚、管線等設施,以免裝潢的效果只是金玉其外的呈現,甚至建議購屋人考量大地震後興建的中售屋網古屋為佳,因為九二一後的建築法規在結構上有更嚴謹的要求,未來入住時也更心安。最後,中古屋雖然購買總價很低,但進入門檻較高,不但需要三成的自備款,對於已成定局的格局變動空間也小,甚至對於超過十五年以上屋齡個案,若有管線老舊問題未來的整修費用也是要列入購屋的成本考量,購屋者需要一次拿出一筆為數不小的自備款加裝修費用,資金靈活度較預售屋而言較為不佳。最後,介於預售和中古之間的新成屋,則結合了預售和中古屋的優點,不但格局、環境能見度佳且設備新穎,購買風險比預售及中古屋來的小,因此一般而言總價上也比前二者來的高。但如果當時區域裡的餘屋量多,建商供給量又大時,反而是首購者進場選擇成屋的好時機。分析而言,尤於預售屋所銷售的是未來性,租房子因此市場上許多的不確定因素也左右著成屋時的價格,假設若預售時原物料漲聲高,也影響購屋者當時購入價格,但是新成屋時若碰到市場上餘屋量大或景氣循環時,新成屋在優格上的競爭優勢反而比中古和預售屋來的佳,此時購屋人就可以多比較建案,有很高的機會找到與中古屋價格相差不遠的新成屋。裕玲和小斐一行人看完房子後,偕往深受女性上班族喜愛的居酒屋聚餐。她興奮的談論剛在仲介那裡看到的最後一棟新成屋。「又乾淨又新的房間,我等不及要如何去佈置它了呢!」裕玲尖聲叫著。「而且我簡單試算現在每個月房租支出,若再加上購買預售屋要付的房貸,想想實在不太合算,因此不如拿較高自備款去買可直接入住的新成屋。而且到時候整理一下就可以入住了,這樣子比較符合我目前需租房子求。到時候,你們就可以來我家辦一個性感睡衣派對!」裕玲大方地對朋友說。小斐笑著說;「好阿,我真等不及你展現性感的樣子!」「沒問題,我明天就衝去簽約!」裕玲振奮的尖叫。「不會吧,不-要-衝-動!」眾人大叫的勸阻著。行動派的牡羊寶寶衝勁十足,但卻也愛好面子,一小句公開的誇獎,就你能你開心一整天。牡羊寶寶非常重視朋友和講義氣,平常的你既熱情又率真,但是當脾氣上來時,卻也火爆十足作風強烈。雖然對事物充滿著好奇心,但是不太考慮別人想法的你,也很容易自下決定直衝向前,雖然勇氣足夠卻只有三分鐘熱度,減少了達到目標的持久性。


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